Право на чужденци да придобиват имоти в България

Българското законодателство позволява чужденци да придобиват сгради/апартаменти, гаражи, къщи , магазини и др./ чрез сделки или наследяване. Придобиването от чужденци на право на собственост върху земя е ограничено и поставено в зависимост от гражданството на лицето и от вида на земята.

Граждани на държавите - членки на Европейския съюз (ЕС), или на държавите - страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство(СЕИП), могат да придобиват право на собственост върху земя , ако пребивават законно в Република България. Това означава , че чужденци, които имат разрешение за продължително или постоянно пребиваване в страната, могат да придобиват земя . Граждани на ЕС, които не пребивават постоянно в Република България, могат да придобиват земя за втори жилищен имот след изтичането на срока, определен при условията на Договора за присъединяване на Република България към ЕС, т.е. след 01.01. 2012 г. .

Земеделска земя може да бъде придобивана от чужденци, граждани на ЕС и на държавите - страни по СЕИП след 01.01.2014 г., когато изтича срокът, определен в Договора за присъединяване на Република България към ЕС. Едно изключение- съгласно чл. 3а., ал.1 от Закона за собствеността и ползването на земеделски земи гражданите на държавите - членки на ЕС, които желаят да се установят и постоянно да пребивават в Република България като самостоятелно заети земеделски производители и са вписани в това им качество по реда на Закона за регистър БУЛСТАТ, могат да придобиват право на собственост върху земеделски и горски имоти за земеделско ползване от деня на влизане в сила на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз.

Лицата, които не са граждани на ЕС или на държавите - страни по СЕИП, не могат да придобиват земя в България. Конституцията допуска изключение за лица, граждани на държави, с които България има международен договор, ратифициран по реда на чл. 22, ал. 2 от Конституцията, обнародван и влязъл в сила. До сега обаче Република България не е сключила двустранни договори, даващи възможност на чужденци да придобиват земя.

Чуждестранни граждани могат да наследяват по закон земя в Република България. От това правило следва изводът, че български гражданин може да бъде наследяван от чужденец, но български гражданин не може да завещава земя на чужд гражданин. Законът за собствеността и ползването на земеделски земи / ЗСППЗ/ ограничава възможността на наследниците по закон, които не са граждани на Европейския съюз, да упражняват правото си на собственост върху земеделска земя. Съгласно чл. 3б от ЗСППЗ тези лица са длъжни в тригодишен срок от откриване на наследството да прехвърлят собствеността върху земеделска земя на лица, които имат право да придобиват такива имоти. За чужди граждани , които не са граждани на ЕС и на които е възстановено правото на собственост върху земеделски земи, тригодишният срок за прехвърлянето на собствеността тече от момента на възстановяването му.

При неспазване на законовото изискване за прехвърляне на земеделската земя на правоимащи лица в рамките за тригодишен срок, държавата може да изкупи земеделските земи по цени, определени с наредба на Министерския съвет.

Договорът изключва претенцията за неимуществени вреди при неизпълнение

В практиката ми редовно се сблъсквам с проблема за търсене на неимуществена обезвреда за неизпълнен договор и изпитвам затруднение да обясня на клиентите ми защо няма да им бъде присъдено обезщетение за морални вреди например при закъснение за предаване на ползваването на новопростроена сграда, за слабо налягане на водата, за често спиране и/или ниско напрежение на електрическия ток и др.

В българското договорно право заплащането на неимуществени вреди е рядко изключение и се проявава само при извънсъдебно уреждане на спор или при арбитраж.

Невъзможността за обезщетяване на неимуществени вреди при неизпълнение на договорни задължения не се съдържа изрично в закон. Според практиката, наложена от Върховния съд през 70-те години на миналия век, останала непроменена и до днес, обезщетението за неимуществени вреди е уредено в чл. 52 от Закона за задълженията и договорите/ЗЗД/ и тъй като тази норма се съдържа в раздела за непозволено увреждане, тя намира не намира приложение при договорите. Според съдебната практика при неизпълнение или лошо изпълнение на договор на обезвреда подлежат само тези вреди, които се изразяват в претърпяна загуба и/или пропусната полза. Съдът тълкува законовата норма систематично и отказва да приеме, че тя се отнася и за договорната отговорност.

Българското право дава приоритет на вида на правоотношението пред факта и тежестта на нарушението. При непозволеното увреждане деецът носи много по-тежка отговорност, отколкото страната, която не е изпълнила свое договорно задължение. Щом е налице договор, увредената от неизпълнеието му страна може да бъде обезщетена само за това, че се е намалило нейното имущество. Стресът, страданията, притесненията на гражданите нямат значение, ако те са сключили договор и другата страна не го е изпълнила точно. Това схващане може да е било приемливо за обществото през 1952 г., когато е бил създаден ЗЗД. Сега обаче икономическата и правна реалност е друга. Въпреки това законът и неговото тълкуване от съда остават непроменени и подвласти на принципа, че само при деликт се търпят морални вреди. Житейският опит категорично опровергава това остаряло правно разбиране за вредите. Ето един пример: ако гражданин е закупил автомобил с повреден двигател и не е знаел за този дефект, той може да търси от продавача само разходите за ремонт на двигателя или евентуално подмяна на двигателя. Ако същият двигател е бил повреден при пътнотранспортно произшествие, собственикът на колата може да претендира освен разноските за отстраняване на повредата и неимуществени вреди за претърпените страдания и притеснения. Друг пример: ако строителят забави предаването на апартамента, който е бил продаден на зелено, той няма да бъде осъден за неприятните преживявания и стреса, които е причинил на собствениците.

Българските съдилища не присъждат обезщетения за неимуществени вреди на юридически лица- търговски дружества, кооперации, сдружения. Съдебната практика отрича възможността да се обезщетяват юридически лица за неимуществени вради и ограничава кръга на тези вреди до физически и емоционални болки и страдания, каквито може да търпи само физическо лице.

Невъзможността да се търси репарация за морални вреди от неизпълнение на договорни задължения създават поводи за осъждане на България от Европейския съд по правата на човека.

В държавите, които признават неимуществени обезщетения за лошо изпълнение на договор, угрозата неизправната страна да бъде осъдена да плати големи суми дисциплинира хората да изпълняват стриктно задълженията си. В България е време е да се промени старото схващане, че обезщетенията за неимуществени вреди са средство за облагодетелстване и да започне да се гледа на възможността за присъждането им като превенция срещу нарушаване на договорите.

Данъчно облекчение за млади семейства

Данъчно облекчение за млади семейства може да се ползва само за жилище, което е било ипотекирано, за да се отпусне банков кредит за купуването му. В случай, че за обезпечение служи друго жилище, а не взетото с кредита, няма данъчно облекчение.

Договорът с банката трябва да е сключен от лице, което има граждански брак, който не е прекратен към 31 декември 2009 г. Друго условие е при сключването на договора за кредит поне единият от съпрузите да не е навършил 35 години. Освен това ипотекираното жилище трябва да е единствено за семейството през 2009 г. и никой от членовете му да няма идеални части от друго жилище.

Ползването на това данъчно облекчение става, като се подаде годишна данъчна декларация в НАП до 30 април. Към декларацията се прилагат копия на акта за граждански брак, от справката за имотното състояние на съпруга, ползващ данъчното облекчение, издадена от Агенцията по вписванията, на договора за ипотечен кредит, на документите, удостоверяващи направените през 2009 г. вноски и на погасителния план, който трябва да е заверен от банката.

Данъчното облекчение за млади семейства се ползва като сумата от годишната данъчна основа се намали с направените през 2009 г. лихвени плащания върху първите 100 000 лв. от ипотечния кредит.

Данъчното облекчение за млади семейства може да се ползва само с подаването на годишна данъчна декларация за доходите. Това важи и за гражданите, които работят само на трудов договор. Ако в резултат на ползваното облекчение се е получил надвнесен данък върху доходите, той ще бъде възстановен в тридесетдневен срок от подаването на данъчната декларация.